第409章 横跨4~5年的操盘计划
《三体》里韦德说过：失去人性，失去很多；失去兽性，失去一切。
按照进化论的观点，每个人的基因里都存在兽性的基因，只是随着文明的进步和制度的约束，埋藏的越来越深。
罗阳今晚被诱发了一点点出来。
结果就是丛珊珊变成了被玩坏的布娃娃。
看到这种场面，罗阳自己都吓了一跳。
而她仿佛天生受*圣体一般，哪怕昏睡过去了，脸上还带着满足的笑容。
主卧的床，今晚是不能睡了。
罗阳抱着洗澡时候都迷迷糊糊的丛珊珊换到了客卧。
他自己则披上睡衣，坐到了阳台的躺椅上。
泡上一杯浓茶，点上一支烟，定下神来之后，开始补全刚才谋划的方案。
首先就是担保。
其实也就是阳市产业没有开始整合，否则只需要控股两家子公司的集团层面授信担保就可以了。
可别小看担保这两个字。
不清楚里面的含义，稀里糊涂的替别的企业瞎担保，很容易把自己陷在里面。
大概在13年前后，长三角一带很多民营企业因为互相担保出了状况。
简单比喻就是A经营状况良好，给B企业做了担保，结果B企业出了问题，还不上贷款的时候，A来补上！
最为密集的时候，出现过几十家企业之间相互担保的情形。
一旦中间某家企业出了状况，引发连锁反应，就会让另外一些根本没有做贷款，也没用到钱，且运营状况良好的企业倒了大霉。
一夜之间负债几百、上千万还算好的，破产的都不在少数。
所以在那次风波之后，即便是要好的朋友，也不敢随意给别的企业做这样的担保。
这种现象在罗阳身上就不存在，因为相互担保的两家企业都属于罗阳。
以正阳集团的真实财务数据，不管是银行机构还是渠道资金方，都会认可它这种优质资产为一穷二白的光帆风能做担保。
就像丛珊珊说的那样，只要舍得资金成本高一点，走渠道融资2个亿，对罗阳来说轻轻松松。
这两个亿的资金，加上姜远山那边的1.5亿，以及地方政府扶持的低息贷款1.5个亿，光帆风能在项目启动阶段，手里足足有5个亿。
除了光帆风能项目本身建设之外，有充足的资金来拿下另外的90亩住宅用地，并同时开工建设。
建设周期内，罗阳在阳市的产业整合必然已经启动。
等到集团公司组建起来，再以集团的名义，把这个人才小区从光帆风能手里整体买下来。
理由很简单，光帆集团需要综合考虑人才房在各个子公司的配置问题。
这时候差不多13年、14年的样子，小区还没有建设完成。
虽然正好遇上地产行情低迷时期，但土地成本加上建设成本，人才小区项目整体打包价格怎么着也能卖3个亿左右。
这笔钱已经足够光帆风能还掉渠道融资来的2个亿的本金以及利息。
小区继续建设，而集团把人才小区捏在手里。
放到16年左右，小区全面建设完成，那时候正好遇上房价暴涨，再以人才房的名义分割卖给下面各个子公司。
对于下面子公司而言，购入人才房是为了免费送给引进人才，这种固定资产可以抵扣进项税。
对于集团公司而言，高价卖掉房子，获利部分除了可以抵消当初买入小区的成本，其余该怎么纳税，一切按照规章制度来。
整个操盘计划横跨4~5年，利用房价翻五六倍的特性，将融资借贷本金以及利息全部消化掉。
借用人才房的规则，合理为子公司找到避税途径。
而地产盈利如此之大，除了解决上述问题外，还能为地方上带来一大笔税收。
缴纳完所有税收，粗略盘算一下，集团还能赚上至少两三个亿！
这就是房地产开发的附带效益。
仅仅还只是运作90亩地！
所以某几年里有统计数据，国内GDP增长里有10%的贡献来自房地产及带动产业，真的一点不虚。
飘远的思绪拉回来，罗阳又想到融资渠道的资金成本问题。
他和丛珊珊初步商议，把成本控制在15个点以下。
出资方占7.5个点，盈利在4.5~5.5个点左右；银行信托占1.5个点；中间人占5~6个点。
他们内部怎么分，罗阳就不管了。
但是丛珊珊拿0.5个点要有保障。
除此之外，就是升职的事情，董主任拿大头，必须要把丛珊珊再往上拔一级。
所有关键节点捋过一遍之后，罗阳无声的笑了起来。
今晚真是意外收获啊.
由于精神亢奋，罗阳一点都不觉得累。
他第二天很早就起来了，连带健身、冲澡、吃早饭，赶到科创园的时候也才九点不到。
一上午的忙碌，时间过的飞快。
董萱的电话来的比预想中要更早，下午一点半刚过，她就拨通了罗阳的手机。
感觉要不是丛珊珊起的晚，这个电话很可能在上午就打过来了。
“罗总生意越做越大了！”
开口第一句话就开始捧着罗阳：“离上次融资才过去多久，又开新项目了要是再给您两三年时间，我们甬城银行都要装不下您这尊财神爷了！”
“丛经理跟你说了？”
“可不是？”
电话里，董萱轻笑道：“现在跑点业务真难，我看丛经理伤痕累累的，您下手就不能轻点.她可是我手下头号干将，下次别逮着她一个人折腾了，换换口味也不错！”
啧.
三十多的女人放下身段，男人还真吃不消。
玩笑过后，言归正传。
“罗总那边只需要2个亿？”
董萱诱惑道：“我这边手里的渠道，5个亿以下的资金，绝对没问题。”
“董主任，你张口就是几个亿的生意。”
罗阳还以颜色道：“关键是地主家也没余粮啊，2个亿已经是极限，再多就吃不消了！”
“咯咯咯”
一阵清脆的笑声透过话筒传了过来。
笑过之后，董萱认真询问道：“2个亿就2个亿吧.罗总，话可要说在前面，这个渠道融资的资金成本不低，您最多能接受多少？”
“董主任给个底吧，我看看能不能消化的了。”
“这要看融资时间长短，如果是1~2年这种短期的，成本肯定高，现在行情价至少18个点。”
既然谈到核心问题了，董萱也实话实说：“如果4~5年周期的项目融资，资金成本会相对低一些，但也要12~13个点的样子，毕竟分的口子多，罗总能理解的吧？”
“2个亿，3年周期！”
罗阳既定计划里，阳市整合计划在14年之前肯定要完成，届时集团公司再从光帆风能手里整体收购小区，时间正好控制在3年以内。
“罗总，你这夹在中间，搞的人不上不下的.”
董萱笑着道：“3年周期的话，15个点怎么样？”
“14个点！”
“您这么大，几个亿都舍得，还在乎这几百万？”
这也就是在电话里。
要换做酒席上，董萱把罗阳胳膊一挽，左右摇晃两下
15个点还真不一定把持得住。
“15个点也不是不可以！”
罗阳开始提条件：“丛经理能拿多少？”
“哟，这就心疼上啦？”
董萱飞快接上罗阳的话：“要是知道还有这样的好处，昨晚就是我亲自上门和罗总谈业务了！”
呵呵
你敢给，我还不敢要呢。
“昨晚还是丛经理提到了这个路子，我又不想欠人情，只能这么安排了。”
罗阳不退让的再次问道：“作为中间人之一，丛经理能不能拿到1个点？”
“只能给到0.5个点。”
话说到这个份上，董萱也只答应了0.5个点。
但她也不想和罗阳闹僵。
随后就附加了一句道：“这个项目敲定，半年内再提拔丛经理一次，算是补偿，但是分的那部分真不能再多了，里面涉及环节很多，每个环节都需要.”
其实对于罗阳来说，融资给到15个点还是18个点，都无所谓。
因为这个小区是作为人才房来建设的，最终是要无偿分配给企业引进的高端人才。
只要房子不进入流通市场，折腾来折腾去，总体价值并没有变化。
好处就是得到了一笔启动资金，且房子在内部运转时候，可以将子公司自身的盈利套现出来给到集团。
董萱不知道罗阳的整个计划全貌。
当然就不知道资金成本上下几个点都无所谓。
“那就一言为定！”
等到董萱给出自己想要的结果后，罗阳立刻松口，将2个亿的3年周期融资成本敲定为15个点。
“下周我会派光帆风能的财务总监来魔都进行细节商讨。”
罗阳笑着道：“至于你们行里派出谁来对接，我就不管了。”
“除了丛经理，谁还能胜任？”
董萱又不傻，答应半年内提拔丛珊珊，总要有个理由吧？
这次的对接谈判工作交给丛珊珊，等于是在给她积攒功劳，为后续提拔做铺垫。
最核心的事情谈完，后面聊的就比较随意了。
“罗总今晚有时间吗？”
董萱积极邀请道：“我喊上两个同事，一起吃个晚饭？”
“董主任，还是算了吧！”
罗阳笑着道：“我怕吃不消真要吃晚饭，下次我单独请你。”
下次，却没有说具体时间。
“那就下个星期吧！”
说完这句话之后，董萱就迅速掐断了通话。
根本不给罗阳反对的机会。
主打一个只要我没听见，就当你是点头答应了。
原来她也会掩耳盗铃.
按照进化论的观点，每个人的基因里都存在兽性的基因，只是随着文明的进步和制度的约束，埋藏的越来越深。
罗阳今晚被诱发了一点点出来。
结果就是丛珊珊变成了被玩坏的布娃娃。
看到这种场面，罗阳自己都吓了一跳。
而她仿佛天生受*圣体一般，哪怕昏睡过去了，脸上还带着满足的笑容。
主卧的床，今晚是不能睡了。
罗阳抱着洗澡时候都迷迷糊糊的丛珊珊换到了客卧。
他自己则披上睡衣，坐到了阳台的躺椅上。
泡上一杯浓茶，点上一支烟，定下神来之后，开始补全刚才谋划的方案。
首先就是担保。
其实也就是阳市产业没有开始整合，否则只需要控股两家子公司的集团层面授信担保就可以了。
可别小看担保这两个字。
不清楚里面的含义，稀里糊涂的替别的企业瞎担保，很容易把自己陷在里面。
大概在13年前后，长三角一带很多民营企业因为互相担保出了状况。
简单比喻就是A经营状况良好，给B企业做了担保，结果B企业出了问题，还不上贷款的时候，A来补上！
最为密集的时候，出现过几十家企业之间相互担保的情形。
一旦中间某家企业出了状况，引发连锁反应，就会让另外一些根本没有做贷款，也没用到钱，且运营状况良好的企业倒了大霉。
一夜之间负债几百、上千万还算好的，破产的都不在少数。
所以在那次风波之后，即便是要好的朋友，也不敢随意给别的企业做这样的担保。
这种现象在罗阳身上就不存在，因为相互担保的两家企业都属于罗阳。
以正阳集团的真实财务数据，不管是银行机构还是渠道资金方，都会认可它这种优质资产为一穷二白的光帆风能做担保。
就像丛珊珊说的那样，只要舍得资金成本高一点，走渠道融资2个亿，对罗阳来说轻轻松松。
这两个亿的资金，加上姜远山那边的1.5亿，以及地方政府扶持的低息贷款1.5个亿，光帆风能在项目启动阶段，手里足足有5个亿。
除了光帆风能项目本身建设之外，有充足的资金来拿下另外的90亩住宅用地，并同时开工建设。
建设周期内，罗阳在阳市的产业整合必然已经启动。
等到集团公司组建起来，再以集团的名义，把这个人才小区从光帆风能手里整体买下来。
理由很简单，光帆集团需要综合考虑人才房在各个子公司的配置问题。
这时候差不多13年、14年的样子，小区还没有建设完成。
虽然正好遇上地产行情低迷时期，但土地成本加上建设成本，人才小区项目整体打包价格怎么着也能卖3个亿左右。
这笔钱已经足够光帆风能还掉渠道融资来的2个亿的本金以及利息。
小区继续建设，而集团把人才小区捏在手里。
放到16年左右，小区全面建设完成，那时候正好遇上房价暴涨，再以人才房的名义分割卖给下面各个子公司。
对于下面子公司而言，购入人才房是为了免费送给引进人才，这种固定资产可以抵扣进项税。
对于集团公司而言，高价卖掉房子，获利部分除了可以抵消当初买入小区的成本，其余该怎么纳税，一切按照规章制度来。
整个操盘计划横跨4~5年，利用房价翻五六倍的特性，将融资借贷本金以及利息全部消化掉。
借用人才房的规则，合理为子公司找到避税途径。
而地产盈利如此之大，除了解决上述问题外，还能为地方上带来一大笔税收。
缴纳完所有税收，粗略盘算一下，集团还能赚上至少两三个亿！
这就是房地产开发的附带效益。
仅仅还只是运作90亩地！
所以某几年里有统计数据，国内GDP增长里有10%的贡献来自房地产及带动产业，真的一点不虚。
飘远的思绪拉回来，罗阳又想到融资渠道的资金成本问题。
他和丛珊珊初步商议，把成本控制在15个点以下。
出资方占7.5个点，盈利在4.5~5.5个点左右；银行信托占1.5个点；中间人占5~6个点。
他们内部怎么分，罗阳就不管了。
但是丛珊珊拿0.5个点要有保障。
除此之外，就是升职的事情，董主任拿大头，必须要把丛珊珊再往上拔一级。
所有关键节点捋过一遍之后，罗阳无声的笑了起来。
今晚真是意外收获啊.
由于精神亢奋，罗阳一点都不觉得累。
他第二天很早就起来了，连带健身、冲澡、吃早饭，赶到科创园的时候也才九点不到。
一上午的忙碌，时间过的飞快。
董萱的电话来的比预想中要更早，下午一点半刚过，她就拨通了罗阳的手机。
感觉要不是丛珊珊起的晚，这个电话很可能在上午就打过来了。
“罗总生意越做越大了！”
开口第一句话就开始捧着罗阳：“离上次融资才过去多久，又开新项目了要是再给您两三年时间，我们甬城银行都要装不下您这尊财神爷了！”
“丛经理跟你说了？”
“可不是？”
电话里，董萱轻笑道：“现在跑点业务真难，我看丛经理伤痕累累的，您下手就不能轻点.她可是我手下头号干将，下次别逮着她一个人折腾了，换换口味也不错！”
啧.
三十多的女人放下身段，男人还真吃不消。
玩笑过后，言归正传。
“罗总那边只需要2个亿？”
董萱诱惑道：“我这边手里的渠道，5个亿以下的资金，绝对没问题。”
“董主任，你张口就是几个亿的生意。”
罗阳还以颜色道：“关键是地主家也没余粮啊，2个亿已经是极限，再多就吃不消了！”
“咯咯咯”
一阵清脆的笑声透过话筒传了过来。
笑过之后，董萱认真询问道：“2个亿就2个亿吧.罗总，话可要说在前面，这个渠道融资的资金成本不低，您最多能接受多少？”
“董主任给个底吧，我看看能不能消化的了。”
“这要看融资时间长短，如果是1~2年这种短期的，成本肯定高，现在行情价至少18个点。”
既然谈到核心问题了，董萱也实话实说：“如果4~5年周期的项目融资，资金成本会相对低一些，但也要12~13个点的样子，毕竟分的口子多，罗总能理解的吧？”
“2个亿，3年周期！”
罗阳既定计划里，阳市整合计划在14年之前肯定要完成，届时集团公司再从光帆风能手里整体收购小区，时间正好控制在3年以内。
“罗总，你这夹在中间，搞的人不上不下的.”
董萱笑着道：“3年周期的话，15个点怎么样？”
“14个点！”
“您这么大，几个亿都舍得，还在乎这几百万？”
这也就是在电话里。
要换做酒席上，董萱把罗阳胳膊一挽，左右摇晃两下
15个点还真不一定把持得住。
“15个点也不是不可以！”
罗阳开始提条件：“丛经理能拿多少？”
“哟，这就心疼上啦？”
董萱飞快接上罗阳的话：“要是知道还有这样的好处，昨晚就是我亲自上门和罗总谈业务了！”
呵呵
你敢给，我还不敢要呢。
“昨晚还是丛经理提到了这个路子，我又不想欠人情，只能这么安排了。”
罗阳不退让的再次问道：“作为中间人之一，丛经理能不能拿到1个点？”
“只能给到0.5个点。”
话说到这个份上，董萱也只答应了0.5个点。
但她也不想和罗阳闹僵。
随后就附加了一句道：“这个项目敲定，半年内再提拔丛经理一次，算是补偿，但是分的那部分真不能再多了，里面涉及环节很多，每个环节都需要.”
其实对于罗阳来说，融资给到15个点还是18个点，都无所谓。
因为这个小区是作为人才房来建设的，最终是要无偿分配给企业引进的高端人才。
只要房子不进入流通市场，折腾来折腾去，总体价值并没有变化。
好处就是得到了一笔启动资金，且房子在内部运转时候，可以将子公司自身的盈利套现出来给到集团。
董萱不知道罗阳的整个计划全貌。
当然就不知道资金成本上下几个点都无所谓。
“那就一言为定！”
等到董萱给出自己想要的结果后，罗阳立刻松口，将2个亿的3年周期融资成本敲定为15个点。
“下周我会派光帆风能的财务总监来魔都进行细节商讨。”
罗阳笑着道：“至于你们行里派出谁来对接，我就不管了。”
“除了丛经理，谁还能胜任？”
董萱又不傻，答应半年内提拔丛珊珊，总要有个理由吧？
这次的对接谈判工作交给丛珊珊，等于是在给她积攒功劳，为后续提拔做铺垫。
最核心的事情谈完，后面聊的就比较随意了。
“罗总今晚有时间吗？”
董萱积极邀请道：“我喊上两个同事，一起吃个晚饭？”
“董主任，还是算了吧！”
罗阳笑着道：“我怕吃不消真要吃晚饭，下次我单独请你。”
下次，却没有说具体时间。
“那就下个星期吧！”
说完这句话之后，董萱就迅速掐断了通话。
根本不给罗阳反对的机会。
主打一个只要我没听见，就当你是点头答应了。
原来她也会掩耳盗铃.